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宅地建物取引士~宅建業法 11

朝の気温低くなってきました~
秋本番です!!

今日はお天気が良かったので
護国神社まで散歩に行ってきました。
IMG_3812.jpg

今日も復習です~~~試験まであと1ヶ月!!

■報酬額の制限

業者は売買、交換、貸借「代理」または「媒介」したとき
依頼主から報酬(成功報酬)をもらうが、受け取れる金額には制限がある。
なお、自ら売主となる取引の場合は無関係~いくらで売ってもよい。

■「売買、交換」の代理または媒介の場合

(1)報酬の計算

税抜き金額で報酬額を計算する

     ~200万円 ×5%
200万円~400万円 ×4%+2万円
400万円~      ×3%+6万円

<税抜き取引金額について>
・交換の場合は高い方の金額だけを使って計算する。
・建物の取引(売買)には消費税がかかっている→消費税を抜いた金額を出す
・土地の取引(売買)には消費税が掛かっていない→そのままの金額

(2)双方媒介と代理「2倍」

◇媒介の場合
売主からの媒介なら売主から、買主からの媒介なら買主からもらえる
→買主と売主の両方から媒介の依頼を受ければ両方からもらえる。
  (片方からもらえるのは半分まで)

◇代理の場合
例えば報酬額が20万円なら2倍の40万円を依頼主からもらえる。

代理の基本「双方代理の禁止」の原則により代理では元々、依頼主は一人しかいない。

*但し、取引相手が承諾した場合は、相手方からも報酬がもらえるが、
依頼主と相手方からもらえる報酬額の合計は40万円まで。
(依頼主から 30万円 相手から10万円でもいい)

(3)報酬請求時の消費税

◇業者が「消費税課税業者」の場合:8%

◇業者が「消費税免税業者」の場合:4%

*この金額を上限に依頼者に請求できる。
  これより少ない額を請求してもよい。

(4)2つの業者が関わっている場合の制限

売主側には代理業者Aがいて、買主側には媒介業者Bがいるなど
2つの業者が関わっている場合。
→両業者が両依頼主からもらえる税抜き報酬額の合計は基本の2倍まで

*2つの業者(売主の代理A、買主の媒介B)が関わっていたとする
 報酬額20万円の時

(1)Aは代理だから依頼主(売主)20万円×2=40万円(税抜き)まで
(2)Bは媒介だから依頼主(買主)20万円×1=20万円(税抜き)まで
(3)さらに両依頼者に請求できるのはA,B合わせて20万円×2=40万円まで
→例えばAが40万円全額を売主に請求したら、Bは買主に1円も請求できなくなる。

*この金額は税抜きなので実際にはこれに消費税を上乗せして請求できる。

■「賃貸」の代理または媒介の場合

(1)住居用建物以外
土地や店舗など住居用建物以外では、次のうち高い方までもらえる

①借賃の1ケ月分
②権利金がある場合
     ~200万円 ×5%
200万円~400万円 ×4%+2万円
400万円~      ×3%+6万円
計算した報酬がくの限度額

*合計額が限度内であれば、貸主、借主どちらからでも好きな割合でもらえる

*複数の業者が取引に関係した場合は、報酬額を業者間で分け合う

(2)住居用建物
アパートなど住居用建物では権利金の計算はできず限度額は必ず
借賃の1ケ月分まで

*住居用建物の媒介の場合は、原則として貸主・借主から半分づつもらう。
  (依頼を受ける時に承諾を得ていれば別)

逆に、その他
住居用建物の代理、住居用建物以外の代理・媒介の場合は内訳の制限なし

(3)家賃の消費税と報酬額請求時の消費税

・住居用建物の借賃と土地の借賃は消費税がかからない。
 非住居用建物(店舗等)の借賃には消費税がかかる

・業者が依頼主に報酬を請求する時は、売買と同様に消費税分を上乗せできる。



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