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宅地建物取引士~借地借家法

お客様から頂いたお菓子
とっても美味しかったのでご紹介
「クアトロえびチーズ」
香川県のお菓子です。

ほど良いチーズ感~
カマンベール&ブラックペッパーは
ブラックペッパーがきいてます!!!
お酒のおつまみにもなりそうです♪

IMG_2006.jpg

それでは復習です。

■賃貸借と使用貸借

(1)賃貸借
賃貸借とは有償で不動産を貸し借りすること。

賃貸借の決まりは民法でも規定されているが、
借主を保護するための法律『借地借家法』は民法に優先して適用される。
借地借家法ほ、借主に不利な契約は無効となる。

(2)使用賃貸
無償で家を貸し借りする契約。
無償だから借主は保護されない。

①貸主が死亡しても使用貸借は終了しないで、
  相続人が貸主の立場を引き継ぐ。
  
  借主が死亡すると使用貸借は終了する。

②転貸又は又貸しはできない。

③修繕費などの必要費は借主が負担する。


■借地権の定義、対抗、譲渡

(1)借地権の定義

借地権とは
『建物を建てる目的の土地の賃貸権または地上権』のこと

(2)借地権の対抗

例えば~~~

A所有の土地をBが借りていて、Aが土地をCに売った。
借主Bは新しい所有者Cに追い出されるか?

Bは次の①②のどちらかがあれば、土地を明け渡す必要はない。
(BはCに借地権を対抗できる)

①借地権の登記
②借地上の建物の本人名義の登記

→もしその建物が滅失した場合は建物があったことを示す立札を立てておけばいい。(有効期限2年)

(3)借地権の譲渡・転貸

例えば~~~

BはAから土地を賃借して建物を建て、その建物をCに売った。
建物は土地の上にあるので、建物を買って住むという事は自動的に土地も使うことになる。
そこでBはCに土地を使わせる必要があるが・・・・・

→Aの承諾があれば、Bは以下のことができる
 ①Cへ借地権の譲渡
 ②Cへ転貸

→Aが承諾しない場合、以下のことができる
 ①建物の買主Cは、Aにその借地上の建物を買い取らせることができる。
 ②土地の買主Bは,裁判所からAの承諾にかわる許可を得ることができる。

*ちなみにBがCに借地上の建物を貸すのであればAの承諾は不要。

■賃貸借の存続期間と更新

(1)民法の賃貸借の決まり
(動産の場合や借地借家法がてきようされない場合の話し)

①民法では賃貸借契約は最高20年
 20年を超える場合は20年に縮む・短い分には無制限

②契約期間い定めがない場合は、いつでも中途解約できる。
 土地は1年・建物は3ケ月経つと賃貸契約が終了する。


(2)借地契約の存続期間

借地契約は最低30年

30年未満や期間を定めなかった場合は自動的に30年になる。


(3)借地契約の更新方法

①合意更新
 貸主と借主の合意で契約を更新する。

 1回目 20年
 2回目以降の更新:10年 長い分にはかまわない。

②請求更新
 借地上に建物がある場合は、借主は一方的に請求するだけで更新できる。

 1回目 20年
 2回目以降の更新:10年 長い分にはかまわない。

③法定更新(借地借家法の居座り更新)
 
 借地上に建物がある場合、請求しなくても建物に住み続けるだけで更新される。

 1回目 20年
 2回目以降の更新:10年 長い分にはかまわない。

④建替更新

借地上に建物が無い場合でも、借主が貸主の承諾を得て建物を建て替えると、
承諾日か再築日の早い方から20年の期間で借地権が更新される。

(4)借地権の「更新後」の中途解約

借地権が1度でも更新された後であれば、次の場合は借地契約を中途解約できる。

①建物の滅失:建物が滅失したら借主から中途解約でき、3ケ月で借地契約終了

②無断再築:貸主の承諾なしで建物が再築されたら買主から中途解約ができ、3ケ月で借地契約終了。

◇注意
はじめの30年の契約中に建物が滅失して無断再築されても中途解約できない。

(5)更新しない借地契約

①事業用定期借地契約
非住居用建物

②定期借地権契約
50年以上の契約期間を定めて、更新しない契約。

③建物譲渡特約付借地契約
貸主が建物を買い取って終了する借地契約。

今日の復習終了~~~☆☆☆

tomo日記

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