FC2ブログ

宅地建物取引士~建築基準法 2

台風接近中の北海道函館市
強い雨と風が~~~(・ω・`彡 )з

昨日1年ぶりの市長との懇談会で6F行ったので
GLAYを写してきました~

今年のアリーナでの写真が増えてました~o(^▽^)o

IMG_4149.jpg


本日も復習です~~~☆


2-3 「防火地域」「準防火地域」

燃えにくい建物を建てなければならない

◆「耐火建築物」にしなければならない建物

「防火地域」内

① 3階以上(地階を含む)
② 延べ床面積 100㎡超

「準防火地域」内

① 4階以上(地階を除く)
② 延べ床面積 1500㎡超

◆「耐火建築物」または「準耐火建築物」にしなければならない建物

「防火地域」内

2階以下かつ100㎡以下

*例外的に木造でいい場合もある

「準防火地域」内

① 3階(地階を除く)
② 延べ床面積500㎡超~1,500㎡以下

*「3階かつ500㎡以下」の場合、木造でいい場合もある

・「防火地域」「準防火地域」では外壁が耐火構造であれば外壁を隣地境界線に接して建てていい

・「防火地域」「準防火地域」では火災を防止する為
 屋根は一定の技術的基準を満たす必要がある

・「防火地域」では
 ① 屋上にある看板
 ② 高さ 3m超の看板は
 不燃材料にしなければならない

・土地が「防火地域」「準防火地域」、無指定地域にまたがっていたら
 厳しいものに全体が指定されるとみなす

*例外
 防火壁で区画されていれば、別々に指定されたものとして良い


2-4 建ぺい率

建物の一階の面積÷敷居面積

・『用途地域』により建ぺい率が決まっている

 特に「商業地域」では80%に指定

・土地が2つの『用途地域』にまたがっていたら、
 面積比により按分計算し、全体の建ぺい率をだす

<建ぺい率の緩和>

① 特定行政庁の指定する角地にある
 →10%アップ

② 「防火地域」内の「耐火建築物」
 →10%アップ
  但し、元々の指定建ぺい率が80%だったら一気に20%アップで100%=無制限になる


2-5 容積率

延べ床面積÷敷地面積

・『用途地域』により容積率がきまってくる

・土地が2つの『用途地域』にまたがっていたら、
 面積比により按分計算し、全体の容積率をだす

<容積率の制限>

全面の道路幅(道路が2つある場合は広い方)
12m未満の場合、次の計算式により求められた容積率と
「指定容積率」のうち低い方が適用される

[計算式]
① 住居系の『用途地域』:道幅(m)×0.4
② その他お場合:道幅(m)×0.6


<容積率の緩和>

・住宅用の地下室の面積は、住居用の地上部分との合計面積の1/3までは延べ床面積に含めなくていい

・マンションの共用部分(階段や廊下)は延べ床面積に含めなくていい


2-6 日影規制

次の条件を満たす建物は隣地に影を作らないように条例で高さを制限されてる

① 「第一種・第二種低層住居専用地域」:
  軒高7m超または3階建て以上の建物

② 「工業地域」「商業地域」「工業専用地域」:日影規制なし

③ その他の『用途地域』:高さ10m超の建物

*同じ敷地に2つ以上の建物がある場合は1つの建物のとみなして規制される


2-7 斜線規制

日照や通風の確保のため、建物は地面から上方へ引いた一定の斜線内に納まる様に建てる必要がある

(1)北側斜線制限

「第一種・第二種低層住居専用地域」
「第一種・第二種中高層住居専用地域」のみ対象 

(2)隣地斜線制限

「第一種・第二種低層住居専用地域」以外が対象
(低層には高さ制限がある)

(3)道路斜線制限

全ての地域
・都市計画区域
・準都市計画区域が対象

*土地が2つの『用途地域』にまたがっていたら
 土地のそれぞれの部分でそれぞれの斜線制限がかかる


2-8 「低層住居専用地域」等の制限

・「第一種・第二種低層住居専用地域」では
 建物の高さ10m以下または12m以下

・「第一種・第二種低層住居専用地域」では
 外壁と敷地境界線までの距離は、1.5m以下または1m以下

・「低層住居専用地域」に限らず『用途地域』内で
 建築物の敷地面積の最低限度を定める時は200㎡以下

試験までに全部復習できるのか??
ペースを上げなくては!!!

tomo日記
スポンサーサイト



宅地建物取引士~建築基準法

変わりやすいお天気が続きます~秋の空ですね

函館の港~奥に見えるのはイカ釣り船!!
穏やかな秋の朝です♪

IMG_3935.jpg

宅地建物取引士の試験まであと16日!!

復習が追いついてないのか((((;゚Д゚)))))))


復習です~♪。゚o。(★・ω・)人(・ω・★)。o゚。♪。゚o。(★・ω・)人(・ω・★)。o゚。♪

2-1.用途規制

どの『用途地域』にどんな種類の建築物を建てる事ができるかさだめられている

◆どこでも

診療所・神社・教会・保育所・銭湯


◆工業専用地域以外

図書館・住宅・老人ホーム


◆工業専用地域・工業地域以外

小・中・高校


◆工業専用地域・第一種低層住居専用地域以外

飲食店・店舗(150㎡以下)


◆工業専用地域・工業地域・第一種・第二種低層住居専用地域以外

大学・専門学校・病院


◆第一種・第二種低層住居専用地域・第一種・第二種中高層住居専用地域
 第一種・第二種住居地域以外

自動車修理工場(150㎡以下)・倉庫


◆第一種・第二種低層住居専用地域・第一種・第二種中高層住居専用地域
 第一種住居地域以外

カラオケボックス


◆第一種・第二種低層住居専用地域・第一種・第二種中高層住居専用地域以外

自動車教習所


◆第一種・第二種低層住居専用地域・第一種・第二種中高層住居専用地域
 工業専用地域以外

ボーリング場・スケート場・プール


◆第一種・第二種低層住居専用地域・第一種・第二種中高層住居専用地域
 工業専用地域・工業地域以外

ホテル・旅館

◆第一種・第二種低層住居専用地域・第一種・第二種中高層住居専用地域
 第一種住居地域・工業専用地域以外

マージャン店・パチンコ店


◆第一種・第二種低層住居専用地域・第一種・第二種中高層住居専用地域
 第一種・第二種住居地域・工業専用地域・工業地域以外

劇場・映画館(200㎡未満)


◆第一種・第二種低層住居専用地域・第一種・第二種中高層住居専用地域
 第一種・第二種住居地域・準住居地域・工業専用地域・工業地域以外

劇場・映画館(200㎡以上)
店舗・飲食店(10,000㎡超)


◆第一種・第二種低層住居専用地域・第一種・第二種中高層住居専用地域
 第一種・第二種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・工業専用地域・工業地域以外

料理店・キャバレー


◆第一種・第二種低層住居専用地域・第一種・第二種中高層住居専用地域
 第一種・第二種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・準工業地域工業専用地域・工業地域以外

個室付浴場


◆第一種・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域以外

火葬場(都市計画で定めていれば)


2-2.道路規制

(1)建築基準法上の「道路」の定義

①幅4m以上の道路のうち
 
 1)道路法による道路
 2)特定行政庁が指定した私道
 3)都市計画地域、準都市計画区域の指定前から既にあった道路

②幅4m未満の道路のうち

建築基準法の施工前から建物が立ち並んでいて、
さらに特定行政庁が指定したもの

*②4m未満の道路の場合、将来の道路拡幅のため、
 道路の中心線から両側2m、計4mの部分を道路の境界とみなす。
 つまり、この4mの範囲内の土地は建物の敷地ではなくなり、
 建物を建てる事ができない


(2)接道義務等

・火災時の消火の為、建物の敷地は(1)の道路に2m以上接する必要あり
 (特定行政庁の許可があれば不要)

*条例で2m制限の付加(3m等に厳しくすることはできる)
 規制の緩和はだめ

・道路内に建物は建てられない

例外:①道路の地下

    ②特定行政庁の許可(建築審査会の同意を得る)はOK
 

復習終了~~☆

tomo日記

宅地建物取引士~宅建業法 11

朝の気温低くなってきました~
秋本番です!!

今日はお天気が良かったので
護国神社まで散歩に行ってきました。
IMG_3812.jpg

今日も復習です~~~試験まであと1ヶ月!!

■報酬額の制限

業者は売買、交換、貸借「代理」または「媒介」したとき
依頼主から報酬(成功報酬)をもらうが、受け取れる金額には制限がある。
なお、自ら売主となる取引の場合は無関係~いくらで売ってもよい。

■「売買、交換」の代理または媒介の場合

(1)報酬の計算

税抜き金額で報酬額を計算する

     ~200万円 ×5%
200万円~400万円 ×4%+2万円
400万円~      ×3%+6万円

<税抜き取引金額について>
・交換の場合は高い方の金額だけを使って計算する。
・建物の取引(売買)には消費税がかかっている→消費税を抜いた金額を出す
・土地の取引(売買)には消費税が掛かっていない→そのままの金額

(2)双方媒介と代理「2倍」

◇媒介の場合
売主からの媒介なら売主から、買主からの媒介なら買主からもらえる
→買主と売主の両方から媒介の依頼を受ければ両方からもらえる。
  (片方からもらえるのは半分まで)

◇代理の場合
例えば報酬額が20万円なら2倍の40万円を依頼主からもらえる。

代理の基本「双方代理の禁止」の原則により代理では元々、依頼主は一人しかいない。

*但し、取引相手が承諾した場合は、相手方からも報酬がもらえるが、
依頼主と相手方からもらえる報酬額の合計は40万円まで。
(依頼主から 30万円 相手から10万円でもいい)

(3)報酬請求時の消費税

◇業者が「消費税課税業者」の場合:8%

◇業者が「消費税免税業者」の場合:4%

*この金額を上限に依頼者に請求できる。
  これより少ない額を請求してもよい。

(4)2つの業者が関わっている場合の制限

売主側には代理業者Aがいて、買主側には媒介業者Bがいるなど
2つの業者が関わっている場合。
→両業者が両依頼主からもらえる税抜き報酬額の合計は基本の2倍まで

*2つの業者(売主の代理A、買主の媒介B)が関わっていたとする
 報酬額20万円の時

(1)Aは代理だから依頼主(売主)20万円×2=40万円(税抜き)まで
(2)Bは媒介だから依頼主(買主)20万円×1=20万円(税抜き)まで
(3)さらに両依頼者に請求できるのはA,B合わせて20万円×2=40万円まで
→例えばAが40万円全額を売主に請求したら、Bは買主に1円も請求できなくなる。

*この金額は税抜きなので実際にはこれに消費税を上乗せして請求できる。

■「賃貸」の代理または媒介の場合

(1)住居用建物以外
土地や店舗など住居用建物以外では、次のうち高い方までもらえる

①借賃の1ケ月分
②権利金がある場合
     ~200万円 ×5%
200万円~400万円 ×4%+2万円
400万円~      ×3%+6万円
計算した報酬がくの限度額

*合計額が限度内であれば、貸主、借主どちらからでも好きな割合でもらえる

*複数の業者が取引に関係した場合は、報酬額を業者間で分け合う

(2)住居用建物
アパートなど住居用建物では権利金の計算はできず限度額は必ず
借賃の1ケ月分まで

*住居用建物の媒介の場合は、原則として貸主・借主から半分づつもらう。
  (依頼を受ける時に承諾を得ていれば別)

逆に、その他
住居用建物の代理、住居用建物以外の代理・媒介の場合は内訳の制限なし

(3)家賃の消費税と報酬額請求時の消費税

・住居用建物の借賃と土地の借賃は消費税がかからない。
 非住居用建物(店舗等)の借賃には消費税がかかる

・業者が依頼主に報酬を請求する時は、売買と同様に消費税分を上乗せできる。



宅地建物取引士~宅建業法 10

朝マリーナから船が出ていく
釣りですね~

海が穏やかで気持ちよさそうです~♪

IMG_3596.jpg

復習です~~~

■宅建業者への処分

宅建業法以外でも、業務に関して何らかの法律に違反した場合、業者は処分を受ける。
以下の各処分をする前に必ず聴聞をする。「直ちに処分」することはできない。

(1)指示処分

最も軽い処分。現地の知事と免許権者が処分できる。

官報・公報で公告されない。

(2)業務停止処分

次に重い処分。業務停止の期間は1年以内。

現地の知事と免許権者が処分できる。

官報・公報で公告される。


*現地の知事が、業務停止処分・指示処分をした場合、
免許権者にその旨を滞納なく通知する。
また、免許権者が持つ業者名簿に所分お年月日と内容が記載される。

(3)免許取消処分

最も重い処分。免許権者だけが処分できる。

現地の知事は処分できない。

官報・公報で公告される。

*欠格事由に該当、免許の不正取得、業務停止処分に違反、
 免許を受けて1年に内に事業を開始しない
→必ず免許取消

*免許権者は業者の事務所の所在地を確認できない場合、
 広告をし、さらに30日以内に現れなかったら免許取消できる。


■取引士への処分

取引士には罰金や懲役の罰則はない。
過料はある。
取引士の処分は官報・公報で公告されない。

(1)指示処分

最も軽い処分。現地の知事と登録先の知事ができる。

(2)事務禁止処分

次に重い処分。事務禁止の期間は1年内。
現地の知事と登録先の知事が処分できる。

*処分を受けた取引士は登録先の知事に取引士証を提出する。

(3)登録消除処分

最も重い処分。登録先の知事だけができる。

*処分を受けた取引士は登録先の知事に取引士証を返納する。

*欠格事由に該当、資格の不正登録、事務禁止処分に違反←必ず登録消除

終了!!

tomo日記

宅地建物取引士~宅建業法 9

日の出~気持ちいいです(^^♪

良い朝ですね~
IMG_3598.jpg

本日も復習~~~☆

〇クーリングオフ(宅建業法37条の2)

・素人の買主が無条件で契約をキャンセルできる制度

「無条件」の意味
業者はそれまでに受け取ったお金を素人の買主に全額返し、
損害賠償は請求できない


(1)方法
買主はクーリングオフについて業者から書面で告げられてから
8日以内に書面を発信すればいい。
業者への到着日はいつでもいい。

*契約日から8日ではなく、告げられた日を1日とする

*もしクーリングオフについて告げられなかったら、いつでもクーリングオフ可能

*クーリングオフについて告げられなくても、次の2つのを両方満たすとクーリングオフできなくなる。

①買主が物件の引き渡しを受けた
②代金を全額支払う

→例えば代金を一部払っただけならクーリングオフできるし、
全額払っても引渡しを受けてないならクーリングオフできる。



(2)クーリングオフができない契約(=申し込み場所)

買主が冷静に判断できる場所で契約(=申し込み)をするとクーリングオフできない。

①業者(代理・媒介業者も含む)の事務所

②土地に定着する案内所(=モデルルーム)

③素人の買主自らが指定した「自宅」と「勤務先」

*説明が行われた場所や承諾した場所は無関係。
 あくまでどこで契約(=申し込み)がされたかに注目!!


〇瑕疵担保責任

・民法では、売買契約において善意(=瑕疵をしらない)の買主は
「瑕疵を発見してから1年間」、売主に損害賠償請求と契約解除が
できるとされている。

・宅建業法では素人の買主に不利な特約は無効とされているが、
瑕疵担保責任については例外として、責任追及期間を

「引渡しから2年間」とする特約は有効←契約締結から2年ではない

例1:「瑕疵を発見してから2年間」と特約
   民法の「瑕疵を発見してから1年」より買主に有利だから有効


例2:「引渡しから3年」と特約
   宅建業法の例外「引渡しから2年間」より買主に有利だから有効

例3:「引き渡しから1年」と特約
   宅建業法の例外「引渡しから2年間」より買主に不利だから無効。
   民法通り「瑕疵を発見してから1年間」になる。
   「引渡しから2年間」になるのではない。

例4:「瑕疵担保責任を負わない」と特約
   買主に不利だから無効。
   民法通り「瑕疵を発見してから1年間」になる。

本日の復習終了~~~です☆
プロフィール

ハコダテ人

Author:ハコダテ人
創意・工夫・努力・研鑽

最新記事
カテゴリ
検索フォーム
当社HP
リンク
FC2カウンター
カレンダー
09 | 2019/10 | 11
- - 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31 - -
今日の天気
函館市の天気